土地の有効活用と相続税対策の視点から、アパート経営が広く行われています。
貸家の土地は、評価額が安くなるからです。（貸家建付地と言います。）
建物にテナントがいるため、他人の権利が入ってしまい、地主としての利用が制約されるからです。

１）入居者の決まっていないアパート
　土地も建物も、「自用」として扱います。
　使っていない状態で、自用としても貸家用としても利用が可能な状況ですので、有利な貸家扱いができないのです。
　速やかに、借主を見つけるしかありません。

２）アパートのうち１室が空き家になってしまった場合
　上と同じで、空き家に相当する部分は、「自用」として扱います。
　５室のアパートの敷地の場合で、空室が１室の場合は、５分の４は「貸家建付地」、５分の１は「自用の土地」となります。

但し「一時的な空室」の場合の例外があります。
ー次回に続きますー